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黑石將成亞洲最大房地產買家

2012-12-4 10:52| 發布者: VOGUEIS| 查看: 386| 評論: 0

摘要:      兩周前,黑石剛完成募集規模達133億美元的全球房地產基金 BREP VII,該基金是迄今為止最大的機會主義房地產基金。截至第三季度,黑石房地產部門旗下管理的股權市值已經超過 500 億美元。  施瓦茨曼表示, ...
  

  兩周前,黑石剛完成募集規模達133億美元的全球房地產基金 BREP VII,該基金是迄今為止最大的機會主義房地產基金。截至第三季度,黑石房地產部門旗下管理的股權市值已經超過 500 億美元。
  施瓦茨曼表示,在完成133億美元的全球房地產基金的募資后,黑石計劃開始在亞洲的房地產領域進行投資。對于中國內地的房地產市場,施瓦茨曼稱,黑石仍有極大興趣,"我們最近在上海已經同意并正在最后完成購買一幢商業大廈。"該大廈即為上海華敏帝豪大廈。
  對于亞洲房地產市場,黑石并不陌生,過去兩年時間里,黑石已經在亞洲區市場頻頻出擊。2010年,黑石接手了美銀美林旗下亞洲房地產基金價值20億美元的資產項目。今年,黑石又從德國投資基金SEK和Invesco手中分別買下新加坡的一處房產和日本大阪的倉庫。
  "中國內地房地產的估值越來越具有吸引力。"黑石大中華區主席梁錦松也同時表示,未來,黑石在中國內地的投資會更激進一些,尤其是在房地產投資方面。
  梁錦松同時透露,黑石的首只人民幣基金目前仍在募集過程中。2009年,黑石與浦東新區政府簽訂金融合作備忘錄,宣布將在浦東設立"百仕通中華發展投資基金",目標募集約50億元人民幣資金,以浦東及上海周邊地區為重點投資領域。"目標是今年底達到50 億元。"梁錦松表示。
  投資亞洲正當時
  媒體:新興市場投資概念的提出,并沒有讓很多投資者獲得預期的回報,黑石如何看待目前亞洲的投資環境?
  施瓦茨曼:過去幾年,亞洲的資產價格非常高,我不知道那些投資者當時是否預期到亞洲經濟增速可能放慢,不過,那時很多激進的投資者大都沒能獲得期望的結果。
  現在,我們對亞洲抱以很積極的態度,比如,我們認為中國的經濟已經暫時觸底,未來2至3年里經濟有望反彈,因此對黑石來說,現在是在亞洲進行投資的極佳時機。南亞以及其他亞洲地區都存在投資機遇,比如在印度,無論在商業地產還是企業投資方面,黑石都是規模較大的投資者,去年,黑石在印度的商業地產投資的回報率實現兩位數增長。
  過去兩年內,黑石在亞洲區增加了1/3的人手,從一個側面反映出我們對投資亞洲的態度,我們在這一區域的投資活動會越來越主動。
  可以說,黑石是少數擁有大規模的資本,因此能夠抓住投資機遇的機構。總的來說,我們認為亞洲充滿投資機遇,但亞洲很大,因此對于投資亞洲很難有一個簡單的回答。
  媒體:過去一年多的時間里,黑石在亞洲地區的私募股權投資方面的投資較少,是出于謹慎性的考慮嗎?
  梁錦松:過去這段時間,亞洲的私募股權項目估值比較貴,另一方面投資意圖不是特別明確。現在來看,這個市場(估值)相對更合理。中國市場上仍然有充足的流動性,未來我們(在投資上)可能會更激進,尤其是房地產投資方面,中國的收入水平在提高,同時城市化還在繼續,這些對房地產投資來說是利好。
  我們可能看起來不像我們的競爭對手那樣激進,但從長遠來看,這樣的策略可能更能讓投資者受益。有時候,保守并不是一件壞事。中國的私募股權市場仍在發展,長期來看,對私募股權來說,中國是一個非常重要也非常好的市場。
  亞洲最大房地產買家
  媒體:黑石的全球房地產基金剛剛募集完成,對于亞洲區的房地產有什么投資計劃?
  施瓦茨曼:我們的房地產投資遍及整個亞洲,隨著增長放緩和價格回落,黑石將成為這一區域的大買家,因為我們看好該地區的基本面因素。從長期來看,亞洲的增長會是強勁和樂觀的。
  對于房地產投資而言,過于頻繁的買賣或者是踩錯投資時點都不是一件好事。所以,我們對于趨勢、(經濟)周期等因素非常敏感,而不同的國家的趨勢和增長都是不同的,黑石的運營團隊遍布整個亞洲區。我們已經是澳大利亞和印度最大的買家,在中國也開始增加投資。我們認為這只是在亞洲發展的一個開始。
  媒體:與其他房地產投資者相比,黑石在競爭房地產項目時有什么特別的優勢?
  施瓦茨曼: 黑石是規模最大的房地產投資者之一,與我們130億美元的基金規模最接近的同類基金大概只有30至40億美元的規模,這給我們帶來很大的優勢。規模越大,交易折扣越高。如果沒有人能寫那張支票,我們愿意支付的價格基本上就是最終的價格,否則賣方只能眼看交易流產。
  對方賣掉的意愿越強,我們可以獲得的折扣越高。例如,在我們曾經完成的一筆金額很高的交易中,我們買下一個商場,由于是打包買入許多資產,價格相對便宜,但事實上,每一個單獨的資產價格并不低,拆開來轉手賣出就可以得到更好的價格。所以事實上,我們并沒有做任何事情,只是打包買入資產再拆分賣出而已。
  有的資產可能是陷入困境,如果一個商場的所有者無法從銀行獲得資金重新裝修,商場越來越舊,人流量也會相應減少。在這種情況下,我們不僅買得更便宜,同時由于有足夠的資金去改善商場的裝修等,能夠讓資產重新具有吸引力,吸引更多人流,資產的質素也隨之改善。
  這幾乎是一生一次的機遇,尤其是當人們陷入困境的時候,你可以以更便宜的價格買下他們的銀行貸款或者是資產。

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